Alman konut piyasası son 15 yılda güçlü bir seyir izlemiştir. Diğer gelişmiş ülkelerdeki birçok emlak piyasasının aksine, 2008 Küresel Ekonomik Krizi bile sektör üzerinde nispeten küçük bir etki yaratmıştır. Covid-19 salgını sırasında da fiyatlar yükselmeye devam ettiği için sektör geniş yatırım fırsatları sunmaya devam etti. Covid-19 mali programları aracılığıyla sağlanan ek hükümet finansmanı fiyatları daha da artırdı. İstikrarlı büyüme, önemli miktarda göç girişi, güçlü ekonomik performans, düşük faiz oranları ve arz eksikliğinin çeşitli yapısal nedenleri bu fiyat artışının itici güçleridir.

Ancak 2022’nin ikinci yarısında tablo tersine dönmüştür. Rekor enflasyon oranlarına rağmen konut fiyatları nominal olarak düşmüştür. Hem fiyatlar hem de satışlar 2010 yılından bu yana ilk kez gerilemiştir. Çeşitli piyasa analistleri fiyatlardaki azalışların devam edeceğini öngörmektedir; hatta bazıları %25’e varan düşüşlerin mümkün olduğunu iddia etmektedir. Sektörle ilgili şirketlerin hisse değerleri de önemli ölçüde darbe aldı. İnşaat şirketleri bazı projeleri iptal etmeye başladı. Fiyat artışına yol açan nedenlerden bazıları son bir yıl içinde bir miktar tersine döndü. Yüksek enflasyona tepki olarak faiz oranları artmış, kısa vadede ekonomik beklentilerin kötüleşmesi tüketici ve yatırımcı güvenini azaltmış ve artan enerji maliyetleri tüketicilerin harcanabilir gelir seviyelerini düşürmüştür. Öte yandan, özellikle belirli şehirlerde devam eden fiyat artışları, emlak balonuna karşı uyarıları tetiklemiştir. İsviçre Bankası UBS’nin 2022 Küresel Emlak Balonu Endeksi, Frankfurt ve Münih’in “balon” özelliği gösterdiğini ortaya koymuştur. Bu iki şehir dünya balon endeksinde üçüncü ve dördüncü sırada yer alıyor.  Başka bir deyişle, banka uzmanları bu iki şehirdeki gayrimenkullerin aşırı fiyatlandırıldığını ve düzeltme olasılığının yüksek olduğunu değerlendiriyor.  Bundesbank’ın Şubat raporunda da benzer uyarılar yer almaktadırç Rapora göre Almanya’daki gayrimenkuller ekonomik ve sosyo-ekonomik temellerin işaret ettiği seviyelerin %40 üzerinde fiyatlandırılmaktadır.

Dolayısıyla, emlak ve inşaat piyasası beklentileri en azından kısa vadede pek iç açıcı değil. Bununla birlikte, birkaç hususa dikkat edilmelidir. Belirli yerlerde (Bremen, Hamburg ve Düsseldorf gibi) konut arzı sıkıntısı sona ermiş olsa da, diğer şehirlerde (Berlin, Stuttgart, Hanover ve Köln gibi) kronik sorun muhtemelen bir süre daha devam edecektir. Dahası, uzun vadeli dinamiklerin sektörü uzun vadede sağlıklı tutması muhtemeldir. Ülkenin sağlam ekonomik performansı, bireylerin yüksek alım gücü ve güçlü nüfus artışı gibi temel parametrelerde fazla bir değişiklik yok. Bunlar emlak piyasalarını iyi durumda tutacaktır. Ülkenin, sektörün uzun vadeli performansını etkileyebilecek ilginç bir özelliği de var. Almanya, Avrupa’daki en düşük ev sahipliği oranına ve OECD ülkeleri arasında sondan ikinci sıraya sahiptir. Hatta 0,5’lik bir oranla (başka bir deyişle, ev sahiplerinin sadece yarısı yaşadıkları eve sahip) dünyadaki en düşük oranlar arasında yer alıyor. Bunun tersi de dikkat çekicidir. Kira geliri birçok Alman için bir yatırım aracı olarak görülüyor. 5 milyondan fazla kişi düzenli olarak kira geliri elde etmektedir. Başka bir deyişle, konutlar kişisel evlerden daha fazla yatırım aracı olarak algılanmaktadır. (diğer ülkelere göre) Potansiyel yatırımcılar bu benzersiz özelliği akıllarında tutmalıdır. Son olarak, kira piyasalarındaki ters bir eğilime de dikkat çekmek gerekir. Konut fiyatlarının yükseldiği dönemde kira oranları sadece yavaş bir artış göstermiş, fiyatlarda düşüş gözlendiğinde ise kira oranları artmaya devam etmiştir.

Tadilat Sektörü

Yukarıdaki tartışma inşaat piyasasına ilişkin nispeten karamsar bir tablo çizmektedir. Ancak inşaat sadece yeni binalardan oluşmuyor; yenileme çalışmaları da sektörün önemli bir bölümünü oluşturuyor. İşin doğası gereği kesin rakamlara ulaşmak kolay değildir. Ancak bir tahmine göre, inşaat harcamalarının üçte ikisi tadilatlara harcanmaktadır.

Konut ve konut dışı binaların yenilenmesi günlük yaşamın bir parçasıdır. Bina stoku yeni inşaatlardan çok daha büyük olduğu için, doğal olarak, yenileme firmalarının hizmetlerine sürekli bir ihtiyaç ve talep vardır. Ancak son zamanlarda bu talep önemli ölçüde artmıştır. Hükümetin Covid-19 salgınının etkilerini azaltmaya yönelik mali politikası sektöre ekstra bir ivme kazandırdı. Hükümet, konut ve konut dışı binalarda özellikle enerji ile ilgili yenilemeleri teşvik ediyor. Bu destekle hükümet aynı anda üç hedefe ulaşmayı amaçlıyor: ekonomik faaliyetlerde artış, Avrupa’nın iklim ve enerji hedeflerine ulaşılması ve daha sağlıklı binalar. Bu hedefler kamuoyunda da desteklenmekte olup, yakın gelecekte de teşvik politikalarının devam etmesi beklenmektedir.

İnşaat sektöründe kronik bir işgücü açığı olduğunu da belirtmek gerekir. Sektördeki kalifiye işgücünün yarısından fazlasının önümüzdeki 20 yıl içinde emekli olması beklenmektedir.  Çeşitli nedenlerden dolayı yabancı işçi ithal etmek de bir zorluk oluşturmaktadır. Ayrıca, genellikle enerji yoğun süreçlerle üretilen inşaat malzemelerindeki maliyet artışlarının genel enflasyon oranından daha yüksek olması beklenmelidir. Girişimciler yatırım kararlarını verirken bu potansiyel sorunu akıllarında tutmalıdır.

Son bir not. İşin doğası, nispeten küçük firmaların sektördeki hakimiyetiyle sonuçlanmaktadır. Bu durum özellikle yenileme çalışmaları için geçerlidir. Dolayısıyla, becerikli girişimciler, yüksek finansal sermaye olmadan da yatırımlarından kolaylıkla önemli getiriler elde edebilirler.